Promesa de Compraventa con Reserva de Dominio
PROMESA DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO
República del Ecuador Escritura Pública / Instrumento Privado de Promesa de Compraventa
IDENTIFICACIÓN DEL DOCUMENTO
- Tipo de documento: Promesa de Compraventa de Bien Inmueble con Reserva de Dominio
- Fundamento legal: Código Civil ecuatoriano, Art. 1570; Arts. 1454-1699 (Contratos en general); Art. 1732 y ss. (Compraventa)
- Modalidad: [Escritura Pública ante Notario / Instrumento Privado reconocido]
- Fecha de celebración: [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de [AÑO]
- Notaría (si aplica): [NOMBRE], Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN]
COMPARECIENTES
PROMITENTE VENDEDOR:
Yo, [NOMBRE COMPLETO], de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, con cédula de ciudadanía número [NÚMERO], domiciliado/a en [CIUDAD, PROVINCIA], estado civil [ESTADO CIVIL]; en adelante denominado/a "EL PROMITENTE VENDEDOR".
Si es casado/a: "con conocimiento y autorización de mi cónyuge [NOMBRE], cédula [NÚMERO], quien comparece y firma el presente instrumento."
PROMITENTE COMPRADOR:
Yo, [NOMBRE COMPLETO], de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, con cédula de ciudadanía número [NÚMERO], domiciliado/a en [CIUDAD, PROVINCIA], estado civil [ESTADO CIVIL]; en adelante denominado/a "EL PROMITENTE COMPRADOR".
DECLARACIONES PREVIAS
PRIMERA. — Calidad de Propietario
EL PROMITENTE VENDEDOR declara ser propietario/a legítimo/a del bien inmueble descrito a continuación, y que el mismo se encuentra libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición de enajenar, demanda, anticresis o limitación al dominio, salvo lo expresamente declarado en este instrumento.
SEGUNDA. — Descripción del Bien Inmueble Prometido en Venta
El bien inmueble objeto de la presente promesa de compraventa se describe de la siguiente manera:
- Tipo: [Casa / Departamento / Terreno / Local comercial — ESPECIFICAR]
- Ubicación: [DIRECCIÓN COMPLETA: calle, número, sector, parroquia, cantón, provincia]
- Área de terreno: [ÁREA] m²
- Área de construcción: [ÁREA] m²
- Clave catastral: [NÚMERO]
- Antecedente registral: Escritura pública de [TÍTULO] inscrita en el R.P. del Cantón [CANTÓN] con No. [NÚMERO], el [FECHA]
- Número de predio: [NÚMERO]
Linderos:
| Punto | Colinda con | Extensión | |---|---|---| | Norte | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Sur | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Este | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Oeste | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m |
TERCERA. — Requisitos del Art. 1570 del Código Civil
De conformidad con el Art. 1570 del Código Civil ecuatoriano, para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligación, se requiere:
- ✅ Que la promesa conste por escrito: CUMPLIDO, el presente instrumento consta por [escrito privado reconocido / escritura pública].
- ✅ Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces: CUMPLIDO, la compraventa de inmuebles es un contrato legalmente reconocido.
- ✅ Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato: CUMPLIDO, según se establece en la Cláusula Cuarta.
- ✅ Que en ella se especifique el contrato prometido de tal manera que solo falten las solemnidades legales: CUMPLIDO, el presente instrumento contiene todos los elementos del contrato de compraventa.
CLÁUSULAS CONTRACTUALES
CLÁUSULA PRIMERA. — OBJETO DE LA PROMESA
EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a dar en venta a EL PROMITENTE COMPRADOR, y este se obliga a comprar, el bien inmueble descrito en la Declaración Segunda, en los términos y condiciones que se establecen en el presente instrumento, sujeto únicamente a la celebración de la escritura pública de compraventa en el plazo acordado y al cumplimiento de las condiciones pactadas.
CLÁUSULA SEGUNDA. — PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio total de venta del bien inmueble es de [PRECIO EN LETRAS] (USD $[PRECIO EN NÚMEROS]), que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará de la siguiente manera:
| Concepto | Monto (USD) | Fecha / Condición | Forma de pago | |---|---|---|---| | Reserva (a la firma de este contrato) | $[MONTO] | [FECHA] | [Cheque / Transferencia / Efectivo] | | Segunda cuota | $[MONTO] | [FECHA] | [FORMA DE PAGO] | | Tercera cuota | $[MONTO] | [FECHA] | [FORMA DE PAGO] | | ... | ... | ... | ... | | Saldo al momento de la escritura pública | $[MONTO] | Día de la escritura | [FORMA DE PAGO] | | TOTAL | $[TOTAL] | | |
Todos los pagos se realizarán mediante [cheque certificado / transferencia bancaria a la cuenta No. [NÚMERO], Banco [NOMBRE], titular [NOMBRE] / efectivo con recibo], y serán imputados al precio de venta.
CLÁUSULA TERCERA. — RESERVA DE DOMINIO
Hasta que EL PROMITENTE COMPRADOR cancele la totalidad del precio de venta, EL PROMITENTE VENDEDOR conserva el dominio pleno del bien inmueble prometido en venta. La tradición del dominio se realizará únicamente mediante la suscripción e inscripción de la escritura pública de compraventa definitiva, una vez cancelado el precio íntegro, de conformidad con los Arts. 702 y 1570 del Código Civil.
Queda expresamente acordado que EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ceder, prometer en venta, arrendar por más de un año ni gravar el inmueble prometido hasta la celebración de la escritura pública definitiva, sin autorización escrita de EL PROMITENTE VENDEDOR.
CLÁUSULA CUARTA. — PLAZO PARA LA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA
Las partes acuerdan que la escritura pública de compraventa definitiva se celebrará dentro del plazo de [NÚMERO] [días calendario / meses], contados desde [SELECCIONAR: la fecha de suscripción de la presente promesa / la fecha en que EL PROMITENTE COMPRADOR cancele la totalidad del precio / la fecha en que se obtenga el crédito hipotecario].
La escritura pública se otorgará ante el/la Notario/a del Cantón [CANTÓN] que acuerden las partes o, a falta de acuerdo, ante el/la Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN].
EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a suscribir la escritura pública el día acordado, con todos los documentos habilitantes en regla. EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a concurrir a la notaría el día acordado con el saldo del precio.
CLÁUSULA QUINTA. — ENTREGA DEL INMUEBLE
EL PROMITENTE VENDEDOR entregará la posesión material del inmueble a EL PROMITENTE COMPRADOR en los siguientes términos:
- [ ] Al momento de la firma de la presente promesa (solo posesión material, sin transferencia de dominio).
- [ ] En la fecha [FECHA], siempre que EL PROMITENTE COMPRADOR haya cancelado el [PORCENTAJE]% del precio total.
- [ ] Al momento de la suscripción de la escritura pública definitiva.
Si el inmueble se entrega antes de la escritura, EL PROMITENTE COMPRADOR queda en calidad de poseedor precario, sin que esto implique transferencia de dominio ni cree derechos de prescripción.
CLÁUSULA SEXTA. — ARRAS O SEÑAL (si se pacta)
A la suscripción del presente instrumento, EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de USD $[MONTO] en calidad de arras o señal de trato, que se imputará al precio de venta en caso de que la compraventa se perfeccione, de conformidad con el Art. 1736 del Código Civil.
En caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR desistiere del contrato, perderá las arras entregadas. En caso de que EL PROMITENTE VENDEDOR desistiere, deberá devolver el doble de las arras recibidas.
CLÁUSULA SÉPTIMA. — CONDICIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (si aplica)
Si EL PROMITENTE COMPRADOR financia la operación mediante crédito hipotecario bancario, la presente promesa queda sujeta a la condición de que dicho crédito sea aprobado dentro del plazo de [NÚMERO] días hábiles. Si el crédito no fuera aprobado en dicho plazo, EL PROMITENTE COMPRADOR podrá solicitar la devolución de las sumas pagadas sin penalidad alguna.
CLÁUSULA OCTAVA. — GASTOS E IMPUESTOS
Los gastos de escrituración, honorarios notariales, impuesto a la alcabala, impuesto a la utilidad y plusvalía, y demás tributos derivados de la compraventa definitiva serán asumidos por [SELECCIONAR: EL PROMITENTE COMPRADOR / EL PROMITENTE VENDEDOR / AMBAS PARTES en partes iguales], conforme a las disposiciones municipales del Cantón [CANTÓN].
CLÁUSULA NOVENA. — INCUMPLIMIENTO Y CLÁUSULA PENAL
En caso de incumplimiento imputable a cualquiera de las partes:
-
Incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR: Si no cancela las cuotas en los plazos acordados o no concurre a la notaría el día de la escritura, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá, a su elección: (a) exigir el cumplimiento forzado del contrato; o (b) declarar resuelto el contrato y retener las sumas pagadas como cláusula penal, devolviendo únicamente el excedente si las sumas retenidas superan el [PORCENTAJE]% del precio total.
-
Incumplimiento de EL PROMITENTE VENDEDOR: Si no suscribe la escritura pública en el plazo acordado o no entrega el inmueble en las condiciones prometidas, EL PROMITENTE COMPRADOR podrá: (a) exigir el cumplimiento forzado y la suscripción de la escritura; o (b) resolver el contrato y exigir la devolución de todas las sumas pagadas, más una indemnización equivalente al [PORCENTAJE]% del precio total.
CLÁUSULA DÉCIMA. — DOCUMENTOS HABILITANTES PARA LA ESCRITURA
EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a presentar para la escritura pública definitiva los siguientes documentos:
- Escritura de adquisición del inmueble (título de dominio).
- Certificado de gravámenes actualizado a la fecha de la escritura.
- Carta de pago del impuesto predial al día.
- Certificado de no adeudar al Municipio de [CANTÓN].
- Impuesto a la plusvalía y alcabala cancelados.
- Planillas de servicios básicos al día.
- Autorización del cónyuge (si aplica).
- [OTROS DOCUMENTOS SEGÚN EL CASO].
CLÁUSULA UNDÉCIMA. — JURISDICCIÓN
Para la resolución de controversias, las partes se someten a la competencia de los jueces del Cantón [CANTÓN], Provincia de [PROVINCIA], de conformidad con el COGEP.
FIRMAS
| | | |---|---| | EL PROMITENTE VENDEDOR | EL PROMITENTE COMPRADOR | | [NOMBRE COMPLETO] | [NOMBRE COMPLETO] | | C.C.: [NÚMERO] | C.C.: [NÚMERO] | | Firma: ___________________________ | Firma: ___________________________ |
Cónyuge del Promitente Vendedor (si aplica): [NOMBRE], C.C. [NÚMERO] — Firma: ___________________________
NOTARIO/A PÚBLICO/A (si se protocoliza): [NOMBRE] — Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN] Sello y firma: ___________________________
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