REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

República del Ecuador Escritura Pública de Declaratoria de Propiedad Horizontal y Reglamento Interno

IDENTIFICACIÓN DEL DOCUMENTO

Tipo de documento: Reglamento de Propiedad Horizontal
Fundamento legal: Ley de Propiedad Horizontal (codificación publicada en el R.O. Suplemento No. 119 de 06-oct-2011); Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal (Decreto Ejecutivo No. 1229, R.O. 270 de 05-sep-1999)
Edificio / Conjunto: [NOMBRE DEL EDIFICIO O CONJUNTO HABITACIONAL]
Ubicación: [DIRECCIÓN COMPLETA]
Cantón: [CANTÓN], Provincia de [PROVINCIA]
Fecha de aprobación municipal: [FECHA]
Notaría: [NOMBRE], Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN]
Número de escritura / protocolo: [NÚMERO]
Registro de la Propiedad: Inscripción No. [NÚMERO], de fecha [FECHA]

CAPÍTULO I — DECLARATORIA Y DATOS GENERALES

Art. 1. — Declaratoria de Propiedad Horizontal

El/La señor/a [NOMBRE DEL PROPIETARIO CONSTITUYENTE O EMPRESA CONSTRUCTORA], con cédula de ciudadanía / RUC [NÚMERO], en calidad de propietario/a del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], cantón [CANTÓN], provincia [PROVINCIA], declara someter el referido inmueble al régimen de Propiedad Horizontal, de conformidad con los Arts. 1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal ecuatoriana, a fin de permitir la enajenación individual de cada unidad o departamento que integra el conjunto.

Art. 2. — Nombre del Conjunto

El inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal se denominará "[NOMBRE DEL EDIFICIO/CONJUNTO]".

Art. 3. — Descripción General del Inmueble

El inmueble sobre el que se declara la Propiedad Horizontal tiene las siguientes características:

Área total del terreno: [ÁREA] m²
Área total de construcción: [ÁREA] m²
Número de pisos / plantas: [NÚMERO]
Número total de unidades: [NÚMERO] ([detalle: departamentos / oficinas / locales / estacionamientos / bodegas])
Clave catastral: [NÚMERO]
Número de predio: [NÚMERO]
Aprobación de planos municipales: Permiso No. [NÚMERO], emitido por el GAD Municipal de [CANTÓN], el [FECHA].

Linderos del terreno:

| Punto | Limita con | Extensión | |---|---|---| | Norte | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Sur | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Este | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m | | Oeste | [DESCRIPCIÓN] | [MEDIDA] m |

CAPÍTULO II — BIENES EXCLUSIVOS Y BIENES COMUNES

Art. 4. — Bienes de Dominio Exclusivo (Unidades Privadas)

Constituyen bienes de dominio y uso exclusivo de cada copropietario las siguientes unidades:

| No. | Tipo | Identificación | Piso | Área exclusiva (m²) | Alícuota (%) | |---|---|---|---|---|---| | 1 | [Departamento/Oficina/Local] | [IDENTIFICACIÓN] | [PISO] | [ÁREA] | [%] | | 2 | [Departamento/Oficina/Local] | [IDENTIFICACIÓN] | [PISO] | [ÁREA] | [%] | | 3 | [Departamento/Oficina/Local] | [IDENTIFICACIÓN] | [PISO] | [ÁREA] | [%] | | ... | ... | ... | ... | ... | ... | | TOTAL | | | | [ÁREA TOTAL] | 100% |

Cada unidad de dominio exclusivo comprende el espacio físico delimitado por sus paredes, pisos, techos y todos los elementos que lo conforman, incluyendo las instalaciones y servicios que le sean propios y que no sean de uso común.

Art. 5. — Bienes de Dominio Común

Son bienes de propiedad y uso común de todos los copropietarios, de conformidad con el Art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes:

Terreno: El suelo sobre el que se levanta el edificio.
Estructura portante: Columnas, vigas, losas, muros de carga.
Fachadas: Todas las caras exteriores del edificio.
Cubierta y terrazas comunes: [DESCRIPCIÓN].
Áreas de circulación: Halls, corredores, escaleras, rampas, pasillos.
Ascensores y montacargas: [ESPECIFICAR SI APLICA].
Instalaciones comunes: Tuberías de agua potable, desagüe, electricidad, gas, telecomunicaciones, que sirvan a más de una unidad.
Cisterna y cuarto de bombas: [ESPECIFICAR].
Sala comunal / Salón de eventos: [ÁREA] m², ubicado en [PLANTA/PISO].
Áreas verdes y jardines comunes: [DESCRIPCIÓN Y ÁREA].
Estacionamientos de visitas: [NÚMERO] plazas.
Cuarto de basura: Ubicado en [LUGAR].
Guardianía / Garita de control: [UBICACIÓN].
Generador eléctrico: [ESPECIFICAR SI APLICA].
[OTROS BIENES COMUNES SEGÚN EL PROYECTO].

Art. 6. — Alícuotas de Participación

La alícuota de participación de cada copropietario sobre los bienes comunes, así como su contribución a los gastos comunes, se determina en función de la relación entre el área de su unidad exclusiva y el área total de todas las unidades exclusivas del conjunto, conforme al cuadro del Art. 4 del presente Reglamento.

CAPÍTULO III — DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

Art. 7. — Derechos de los Copropietarios

Cada copropietario tiene los siguientes derechos:

Usar, gozar y disponer libremente de su unidad de dominio exclusivo, dentro de los límites establecidos por la ley y el presente Reglamento.
Usar los bienes comunes de acuerdo con su destino, sin perturbar el ejercicio del mismo derecho por parte de los demás copropietarios.
Participar en las Asambleas de Copropietarios con voz y voto, en proporción a su alícuota.
Ser elegido/a como integrante del Directorio o como Administrador/a.
Exigir el cumplimiento del presente Reglamento y de los acuerdos de Asamblea.
Hacer uso de las áreas y servicios comunes en los horarios establecidos.

Art. 8. — Obligaciones de los Copropietarios

Son obligaciones de cada copropietario:

Pagar puntualmente las alícuotas (expensas comunes) en los montos y plazos establecidos por la Asamblea de Copropietarios.
Pagar el impuesto predial correspondiente a su unidad privada ante el GAD Municipal.
Mantener su unidad en buen estado de conservación, sin causar daños a las áreas comunes ni a unidades vecinas.
No realizar obras o modificaciones en su unidad que afecten la estructura del edificio, las fachadas o los servicios comunes, sin autorización previa del Directorio.
No destinar su unidad a usos contrarios a los establecidos en el presente Reglamento ni a actividades ilícitas o que perturben la tranquilidad de los demás copropietarios.
Observar las normas de convivencia, respeto y buen vecindario.
Notificar al Administrador/a sobre cualquier daño o desperfecto en las áreas comunes.
Cumplir con los acuerdos adoptados por la Asamblea de Copropietarios.
Respetar los horarios de silencio: de [HORA] a [HORA].
Registrar a los arrendatarios de su unidad ante el Administrador/a.

CAPÍTULO IV — USO DE BIENES Y RESTRICCIONES

Art. 9. — Uso de las Unidades Privadas

Las unidades privadas del presente conjunto están destinadas exclusivamente a uso [RESIDENCIAL / COMERCIAL / MIXTO]. Queda expresamente prohibido:

Utilizar las unidades para actividades comerciales, industriales o de cualquier tipo que generen ruido excesivo, olores molestos o tráfico peatonal que perturbe la convivencia (salvo en zonas de uso mixto expresamente autorizadas).
Instalar antenas, letreros, avisos o publicidad exterior sin autorización del Directorio.
Almacenar materiales peligrosos, inflamables o explosivos.
Realizar obras que afecten la estructura portante del edificio.
Subarrendar unidades para uso de hospedaje u hotel (plataformas de alquiler temporal) sin autorización expresa de la Asamblea.

Art. 10. — Mascotas

[SELECCIONAR POLÍTICA]: Se permite el ingreso de mascotas de compañía ([ESPECIFICAR TAMAÑO/TIPO]) sujeto a las siguientes normas: [DESCRIPCIÓN DE NORMAS: correa en áreas comunes, limpieza de desechos, vacunación, etc.].

Art. 11. — Estacionamientos

Cada unidad privada dispone de [NÚMERO] plaza(s) de estacionamiento privado, según se detalla en el Art. 4. El uso de los estacionamientos comunes de visitas se regirá por el reglamento interno que emita el Directorio.

CAPÍTULO V — ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN

Art. 12. — Asamblea de Copropietarios

La Asamblea de Copropietarios es el órgano máximo de gobierno del conjunto habitacional, integrada por todos los propietarios de unidades, de conformidad con el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Asamblea Ordinaria: Se reunirá al menos una (1) vez al año, en el mes de [MES], para aprobar el presupuesto anual, escuchar el informe de administración y elegir directivos.
Asamblea Extraordinaria: Podrá convocarse cuando las circunstancias lo requieran, a pedido del Directorio o del [PORCENTAJE]% de los copropietarios.
Convocatoria: Con al menos [NÚMERO] días de anticipación, mediante comunicación escrita o electrónica a todos los copropietarios.
Quórum: Primera convocatoria: más del 50% de los copropietarios. Segunda convocatoria: los presentes.
Votación: Las resoluciones se adoptan por mayoría simple, salvo los casos que la ley exija mayoría calificada (reformas al reglamento, modificaciones estructurales, etc.).

Art. 13. — Directorio

El Directorio estará integrado por:

Presidente/a: [NOMBRE O "A ELEGIRSE"]
Vicepresidente/a: [NOMBRE O "A ELEGIRSE"]
Secretario/a: [NOMBRE O "A ELEGIRSE"]
Vocal Principal: [NOMBRE O "A ELEGIRSE"]
Vocal Suplente: [NOMBRE O "A ELEGIRSE"]

El período del Directorio será de [NÚMERO] año(s), pudiendo sus miembros ser reelegidos. El Directorio sesionará ordinariamente al menos una vez por mes.

Art. 14. — Administrador/a

El/La Administrador/a será designado/a por la Asamblea o por el Directorio y tendrá las siguientes atribuciones principales, conforme al Art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Representar al conjunto en actos administrativos y judiciales.
Recaudar las alícuotas y demás contribuciones de los copropietarios.
Velar por la conservación y buen uso de los bienes comunes.
Contratar y supervisar al personal de servicio.
Llevar la contabilidad del conjunto.
Convocar a las Asambleas por instrucción del Directorio.
Ejecutar las resoluciones de la Asamblea y del Directorio.
Presentar informes periódicos de gestión.

Su remuneración será fijada por la Asamblea de Copropietarios.

CAPÍTULO VI — EXPENSAS COMUNES (ALÍCUOTAS)

Art. 15. — Gastos Comunes

Constituyen gastos comunes a cargo de todos los copropietarios, en proporción a sus alícuotas:

Servicios de guardianía / seguridad.
Servicios de limpieza y mantenimiento de áreas comunes.
Consumo de energía eléctrica de áreas comunes.
Mantenimiento y reparación de ascensores.
Mantenimiento del sistema de agua y bombas.
Mantenimiento del generador eléctrico.
Seguros del inmueble.
Remuneración del/de la Administrador/a y personal de servicio.
Fondos de reserva para mantenimiento mayor.
Gastos legales y administrativos del conjunto.

Art. 16. — Mora en el Pago de Alícuotas

El copropietario que incurriere en mora en el pago de dos o más alícuotas mensuales consecutivas estará sujeto a:

Interés de mora del [PORCENTAJE]% mensual sobre el saldo vencido.
Restricción de uso de las instalaciones comunes recreativas (sala comunal, piscina, etc.).
Acción de cobro por la vía ejecutiva, siendo el presente Reglamento y el estado de cuenta del Administrador/a título suficiente, conforme a la ley.

CAPÍTULO VII — REFORMA DEL REGLAMENTO Y DISPOSICIONES FINALES

Art. 17. — Reforma del Reglamento

El presente Reglamento podrá ser reformado mediante resolución adoptada en Asamblea de Copropietarios con el voto afirmativo de al menos el [PORCENTAJE, mínimo 51]% de la totalidad de los copropietarios, conforme al Art. 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. La reforma deberá protocolizarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Art. 18. — Resolución de Conflictos

Los conflictos entre copropietarios o entre estos y la administración serán resueltos:

Primero, mediante mediación ante un Centro de Mediación autorizado.
De no lograrse acuerdo, ante los jueces competentes del Cantón [CANTÓN], conforme al COGEP.

Art. 19. — Normativa Supletoria

En todo lo no previsto en el presente Reglamento, se aplicará supletoriamente la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento General, el Código Civil ecuatoriano y demás normas aplicables.

Art. 20. — Vigencia

El presente Reglamento entra en vigencia a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad del Cantón [CANTÓN] y es de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios, poseedores, arrendatarios y cualquier persona que habite o utilice las unidades del conjunto.

FIRMAS

CONSTITUYENTE / PROPIETARIO:

[NOMBRE COMPLETO O RAZÓN SOCIAL] C.C. / RUC: [NÚMERO] Firma: ___________________________

NOTARIO/A PÚBLICO/A: [NOMBRE] — Notario/a [NÚMERO] del Cantón [CANTÓN] Sello y firma: ___________________________

APROBACIÓN MUNICIPAL: Municipio / GAD del Cantón [CANTÓN] Funcionario/a: [NOMBRE Y CARGO] Fecha: [FECHA] Sello y firma: ___________________________

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Inscripción No. [NÚMERO] — Fecha: [FECHA] Registrador/a: [NOMBRE] Sello y firma: ___________________________

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Reglamento de Propiedad Horizontal